Kiểm tra quy hoạch: Cách tra cứu online & tại cơ quan nhà nước

1. Kiểm tra quy hoạch là gì và vì sao quan trọng?

Kiểm tra quy hoạch là việc tra cứu xem thửa đất hoặc bất động sản bạn quan tâm
có nằm trong khu vực quy hoạch làm đường, công trình công cộng, dự án treo, hành lang bảo vệ…
hay không, cũng như mục đích sử dụng đất trong tương lai.

Đây là bước cực kỳ quan trọng trước khi xuống tiền mua bán, nhận chuyển nhượng, xây dựng,
hoặc đầu tư dài hạn. Bỏ qua bước này có thể khiến bạn gặp rủi ro: không xây được, bị thu hồi đất,
khó xin phép xây dựng, khó sang nhượng lại hoặc mất giá trị tài sản.

Tốt nhất, bạn nên kiểm tra quy hoạch từ 2 nguồn:
tra cứu trực tuyến để có cái nhìn nhanh và kiểm tra trực tiếp tại cơ quan chức năng để có thông tin chính thức.

2. Kiểm tra quy hoạch trực tuyến

Kiểm tra trực tuyến là phương pháp nhanh và tiện lợi, phù hợp để bạn có đánh giá ban đầu
về tình trạng quy hoạch của khu vực hoặc thửa đất cụ thể. Tuy nhiên, độ chính xác phụ thuộc nhiều
vào việc cập nhật dữ liệu của từng địa phương.

2.1. Cổng thông tin quy hoạch của tỉnh/thành phố

Hầu hết các tỉnh, thành phố lớn đều có cổng thông tin quy hoạch riêng.
Bạn có thể truy cập website chính thức, chọn mục tra cứu quy hoạch và nhập thông tin cần thiết:

• Số tờ, số thửa đất (trên sổ đỏ/sổ hồng).
• Địa chỉ thửa đất, phường/xã, quận/huyện.
• Một số nơi yêu cầu đăng ký tài khoản trước khi tra cứu.

Ví dụ:

• TP.HCM: Hệ thống thông tin quy hoạch TP.HCM.
• Hà Nội: Cổng thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Hà Nội.

2.2. Ứng dụng và website tra cứu quy hoạch

Ngoài cổng thông tin chính thức, hiện có nhiều ứng dụng và website bên thứ ba hỗ trợ
tra cứu quy hoạch bằng bản đồ số. Bạn có thể tìm kiếm theo vị trí trên bản đồ hoặc nhập thông tin thửa đất.

Một số nền tảng phổ biến:

• Ứng dụng: Guland, Meey Map, Remaps, Q.Hoạch VN App…
• Website: các trang cung cấp bản đồ quy hoạch cho nhiều khu vực.

Lưu ý: Dữ liệu trên các ứng dụng này mang tính tham khảo, không thay thế cho thông tin pháp lý chính thức
từ cơ quan nhà nước.

3. Kiểm tra quy hoạch trực tiếp tại cơ quan chức năng

Kiểm tra trực tiếp là phương pháp cho thông tin chính xác và có giá trị pháp lý cao nhất.
Đặc biệt, với những giao dịch giá trị lớn, nhà đầu tư nên ưu tiên bước này.

3.1. Phòng Tài nguyên & Môi trường (TN&MT) quận/huyện

Bạn mang theo sổ đỏ/sổ hồng hoặc giấy tờ liên quan đến bất động sản
đến Phòng TN&MT nơi có thửa đất. Cán bộ chuyên môn sẽ:

• Tra cứu trên bản đồ quy hoạch chi tiết.
• Cho bạn biết thửa đất có nằm trong quy hoạch hay không.
• Giải thích định hướng sử dụng đất, lộ giới, hành lang an toàn (nếu có).

3.2. Văn phòng Đăng ký đất đai / Chi nhánh Văn phòng ĐKĐĐ

Tại đây, bạn có thể nộp hồ sơ đề nghị cung cấp thông tin quy hoạch hoặc tình trạng pháp lý thửa đất.
Kết quả trả lời là cơ sở quan trọng để:

• Đánh giá mức độ rủi ro khi mua bán.
• Làm thủ tục thế chấp, vay ngân hàng.
• Xin phép xây dựng hoặc tách thửa.

3.3. UBND xã/phường

Kế hoạch sử dụng đất hằng năm của địa phương thường được công khai tại trụ sở UBND xã, phường.
Bạn có thể đến xem trực tiếp bản đồ, bảng niêm yết hoặc hỏi cán bộ địa chính để hiểu thêm về định hướng quy hoạch khu vực.

4. Nên kết hợp kiểm tra trực tuyến và trực tiếp

Một trong những sai lầm phổ biến của người mua là chỉ xem quy hoạch trên app hoặc bản đồ online
rồi vội vàng quyết định. Dữ liệu trực tuyến đôi khi chưa được cập nhật hoặc chỉ là lớp thông tin tổng thể.

Để hạn chế rủi ro, bạn nên:

• Dùng cổng thông tin quy hoạch và ứng dụng để có cái nhìn nhanh, sơ bộ.
• Trước khi đặt cọc, nên xác nhận lại tại Phòng TN&MT hoặc Văn phòng Đăng ký đất đai.
• Tra cứu song song thông tin quy hoạch, mục đích sử dụng đất, lộ giới, hành lang bảo vệ.

Với các giao dịch phức tạp, bạn nên tham khảo thêm luật sư hoặc đơn vị tư vấn bất động sản chuyên nghiệp
để được phân tích kỹ hơn về rủi ro pháp lý.