Định giá bất động sản

1. Định giá bất động sản là gì và vì sao quan trọng?

Định giá bất động sản là quá trình ước tính giá trị thị trường hợp lý của một tài sản tại một thời điểm nhất định.
Con số này không chỉ dựa trên cảm tính của chủ nhà, mà phải phản ánh đúng diễn biến thị trường, vị trí, chất lượng
và tiềm năng khai thác của bất động sản.

Đối với người bán, định giá giúp đưa ra mức giá chào bán hợp lý, tránh tình trạng treo giá quá cao rồi “kẹt hàng”,
hoặc bán quá rẻ so với giá trị thật. Đối với người cho thuê, giá trị thẩm định là cơ sở để xác định mức giá thuê
phù hợp, cạnh tranh và tối ưu dòng tiền.

Trong đầu tư bất động sản, giá trị thị trường là một trong những khái niệm quan trọng nhất. Nó chịu ảnh hưởng bởi
nhiều yếu tố: vị trí, pháp lý, hiện trạng, khả năng khai thác, tâm lý thị trường, hạ tầng xung quanh…
Hiểu đúng về định giá là nền tảng để ra quyết định đầu tư sáng suốt.

2. Phương pháp so sánh – Cách định giá phổ biến nhất

Phương pháp so sánh (so sánh dữ liệu thị trường) là cách được sử dụng nhiều nhất khi định giá nhà ở,
căn hộ, văn phòng, cửa hàng hay nhà phố cho thuê. Ý tưởng chính: so sánh bất động sản của bạn với các bất động sản tương tự
đã giao dịch hoặc đang chào bán trên thị trường.

Khi áp dụng, bạn cần xem xét các yếu tố như:

• Vị trí: tuyến đường, khu vực, hẻm, khoảng cách tới tiện ích.
• Diện tích đất, diện tích sử dụng, số tầng.
• Số phòng ngủ, phòng tắm, công năng sử dụng.
• Hiện trạng: mới, cũ, chất lượng hoàn thiện.
• Lịch sử giao dịch gần nhất của bất động sản tương tự.

Thông thường, nên phân tích ít nhất 4–5 bất động sản so sánh để đưa ra mức giá đại diện, hạn chế lệch do
một vài trường hợp đặc biệt.

3. Phương pháp lợi nhuận – Dành cho bất động sản kinh doanh dịch vụ

Phương pháp lợi nhuận thường được dùng khi bất động sản gắn liền với hoạt động kinh doanh,
như: khách sạn, nhà hàng, quán bar, khu nghỉ dưỡng, mô hình dịch vụ…
Thay vì chỉ nhìn vào giá đất và nhà, phương pháp này tập trung vào dòng tiền lợi nhuận.

Một số khái niệm cơ bản:

• Lợi nhuận gộp = Tổng doanh thu – Giá vốn hàng bán.
• Lợi nhuận ròng = Lợi nhuận gộp – Chi phí vận hành.

Bằng cách phân tích doanh thu – chi phí – lợi nhuận của mô hình kinh doanh gắn với bất động sản,
nhà đầu tư có thể ước tính giá trị tài sản dựa trên khả năng sinh lời thực tế, thay vì chỉ dựa trên giá đất khu vực.

4. Phương pháp chi phí – Dựa trên chi phí xây dựng và giá trị đất

Phương pháp chi phí xuất phát từ nguyên tắc:
“Người mua sẽ không trả giá cao hơn chi phí để mua đất trống và xây dựng một công trình tương đương”.

Cách làm cơ bản:

• Định giá giá trị lô đất (thường vẫn dựa trên phương pháp so sánh).
• Ước tính chi phí xây dựng mới của công trình tương tự (chi phí/m² × diện tích xây dựng).
• Trừ đi phần hao mòn, khấu hao (do xuống cấp, cần sửa chữa, bất lợi về vị trí…).

Phương pháp này thường được dùng cho các công trình ít khi giao dịch trên thị trường như:
trường học, bệnh viện, tòa nhà công quyền, cơ sở tôn giáo… nhưng cũng có thể tham khảo trong một số trường hợp đặc thù.

5. Phương pháp thặng dư – Định giá đất có tiềm năng phát triển

Phương pháp thặng dư được sử dụng nhiều khi định giá các khu đất hoặc bất động sản còn tiềm năng phát triển, tái phát triển
(ví dụ: đất trống dự định xây dự án, tòa nhà cũ dự định đập đi xây mới).

Công thức khái quát:

Giá trị đất/bất động sản = Tổng giá trị phát triển (GDV) – (Chi phí xây dựng + Chi phí khác + Lợi nhuận nhà phát triển)

Trong đó, GDV (Gross Development Value) là giá trị vốn cuối cùng của dự án sau khi hoàn thành và bán ra theo
mặt bằng giá hiện tại. Phương pháp thặng dư giúp nhà phát triển biết được nên trả tối đa bao nhiêu cho khu đất
để dự án vẫn có lãi.

6. Phương pháp thấu thầu – Khi tài sản “hiếm, lạ, khó so sánh”

Phương pháp thấu thầu (hay phương pháp cộng dồn) được sử dụng cho các bất động sản rất đặc biệt,
ít có tài sản tương đương trên thị trường, ví dụ: nhà thờ cũ chuyển đổi thành nhà ở, trạm xe buýt, trạm cứu hỏa cải tạo thành
văn phòng hoặc mô hình kinh doanh độc đáo.

Giả định chính: Giá trị bất động sản = Giá trị đất + Chi phí xây dựng công trình trên đất.

Khi không thể định giá bằng so sánh hay lợi nhuận do thiếu dữ liệu, phương pháp thấu thầu giúp nhà đầu tư có
một “con số tham chiếu” để quyết định mức giá mua – bán hoặc cho thuê hợp lý.

7. Phương pháp đầu tư – Tập trung vào dòng tiền tương lai

Phương pháp đầu tư thường được sử dụng để định giá những bất động sản tạo ra thu nhập cho thuê ổn định,
như: tòa nhà văn phòng, căn hộ dịch vụ, shophouse cho thuê, nhà phố mặt tiền đang khai thác kinh doanh…

Thay vì chỉ nhìn vào giá trị hiện tại, phương pháp này xem xét:

• Dòng tiền cho thuê dự kiến trong tương lai.
• Tỷ suất sinh lời kỳ vọng (yield, IRR…).
• Giá mua, giá thuê và chi phí vận hành thực tế.

Từ đó, nhà đầu tư có thể tính toán giá trị hiện tại ròng (NPV) của bất động sản
và quyết định xem mức giá chào bán có hợp lý với dòng tiền sinh ra hay không.

8. Khi nào nên nhờ đơn vị chuyên nghiệp định giá bất động sản?

Tự tìm hiểu và áp dụng các phương pháp trên sẽ giúp bạn có khung tham chiếu ban đầu.
>Tuy nhiên, trong nhiều trường hợp: tài sản giá trị lớn, pháp lý phức tạp, mục tiêu đầu tư dài hạn,
hoặc cần đàm phán với bên mua/bên thuê, việc sử dụng dịch vụ định giá chuyên nghiệp là rất cần thiết.

Một đơn vị có kinh nghiệm sẽ:

• Thu thập và xử lý dữ liệu thị trường chi tiết hơn.
• Áp dụng đúng phương pháp phù hợp với từng loại tài sản.
• Đưa ra báo cáo định giá có cơ sở, dễ sử dụng trong đàm phán.
• Giúp bạn tránh tình trạng bán rẻ hoặc chào giá quá cao so với mặt bằng chung.